토허제 뜻, 토허제 재지정, 토허제 용산구

토허제

토허제(토지거래허가구역)의 뜻, 부동산 투기 억제의 핵심 제도

토지거래허가구역, 줄여서 "토허제"는 토지의 투기적 거래를 억제하고 부동산 시장의 안정성을 도모하기 위해 국토교통부 장관이나 시·도지사가 특정 지역을 지정해 거래를 규제하는 제도를 말한다. 이 제도는 1979년에 처음 도입되었으며, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거를 두고 있다. 토허제가 적용되는 지역에서는 일정 규모 이상의 토지나 주택을 매매하거나 소유권·지상권을 이전·설정하려면 관할 지자체장(시장, 군수, 구청장)의 사전 허가를 받아야 한다. 허가 없이 거래를 진행하면 계약 자체가 무효가 되며, 위반 시 2년 이하의 징역 또는 토지 취득가액의 30% 이하 벌금과 같은 처벌을 받을 수 있다. 토허제의 주요 목적은 개발 예정지나 집값 급등 우려가 있는 지역에서 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 거래를 유도하는 것이다. 예를 들어, 주거지역에서 60㎡(약 18평) 초과 주택, 상업지역에서 150㎡ 초과 토지, 녹지지역에서 100㎡ 초과 토지 등이 허가 대상이 된다. 허가를 받은 후에는 주거용의 경우 2년간 실거주 의무가 부과되며, 이를 위반하면 이행강제금(취득가액의 10% 이내)이 부과된다. 이는 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 "갭 투자"를 원천적으로 차단하는 효과를 낸다. 서울의 경우, 전체 면적 605.24㎢ 중 약 27%에 달하는 163.96㎢가 2025년 3월 현재 토허제로 지정되어 있을 만큼 광범위하게 적용되고 있다. 토허제는 부동산 시장 과열을 막기 위한 "초강력 규제"로 불리지만, 실효성과 부작용에 대한 논란도 끊이지 않는 제도다.

토허제 재지정, 집값 급등에 따른 강남·용산 확대 조치

토허제는 최대 5년간 지정 가능하며, 기간 만료 시 시장 상황에 따라 해제되거나 재지정된다. 2025년 3월 19일, 국토교통부와 서울시는 "주택시장 안정화 방안"을 발표하며 강남구, 서초구, 송파구(강남 3구)와 용산구 전역의 아파트를 토허제로 확대 재지정했다. 이는 2025년 2월 12일 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동(잠·삼·대·청) 지역의 토허제를 해제한 지 단 34일 만에 뒤바꾼 조치로, 해제 후 집값이 급등하며 시장 불안이 커진 데 따른 선제적 대응이다. 이번 재지정은 2025년 3월 24일 계약분부터 적용되며, 9월 30일까지 약 6개월간 유지되지만, 필요시 연장 가능성이 열려 있다. 재지정 배경에는 서울·수도권 중심의 부동산 가격 급등이 있다. 해제 이후 강남 3구를 필두로 신고가 거래가 잇따랐고, 예를 들어 압구정 현대 8차(전용 115㎡)가 2025년 초 39억 원에 거래되며 직전 기록(37억 원)을 넘어섰다. 서울시는 이를 "시장 과열 조짐"으로 판단하며, 기존 핀셋 규제(특정 단지 지정)에서 벗어나 구 단위로 대상을 확대한 초강수를 뒀다. 약 2200개 단지, 40만 가구가 포함된 이번 조치는 서울 전체 토허제 면적을 기존 54.36㎢에서 3배 수준으로 늘렸다. 전문가들은 "키 맞추기 시세 형성이 어려워 단기적 가격 안정 효과가 있을 것"이라고 평가하지만, 공급 부족과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화로 하락폭은 제한적일 것으로 본다. 반면, 인접 지역(마포·성동·강동구 등)으로의 풍선효과 우려가 제기되며, 정부는 추가 지정 가능성을 시사했다. 이번 재지정은 정책 신뢰성 논란과 함께 "규제 내성"만 키웠다는 비판도 받고 있다.

토허제 용산구

토허제 용산구, 갑작스러운 규제 확대에 주민 반발

용산구는 2025년 3월 19일 발표로 강남 3구와 함께 토허제 대상에 포함되며 아파트 거래에 큰 변화를 맞았다. 용산구는 전체 면적 21.87㎢로, 이번 조치로 구 내 모든 아파트(약 5만 가구)가 토허제에 묶였다. 이는 잠·삼·대·청 해제 이후 집값 상승세가 용산으로 번진 결과로 풀이된다. 용산은 대통령실 이전, 용산정비창 개발, 한남동 재개발 등 개발 호재가 풍부한 지역으로, 최근 한남더힐(전용 243㎡)이 100억 원에 거래되는 등 고가 매매가 이어졌다. 서울시는 "강남발 집값 상승의 연쇄 효과를 차단하기 위해 용산을 포함시켰다"라고 밝혔다. 용산구청은 3월 21일 공지를 통해 "거래 시 부동산정보과(02-2199-6950)에 문의하라"라고 안내했다. 그러나 용산구 주민들은 강한 반발을 보이고 있다. 특히 한남동, 이태원동 등 고가 주택 밀집 지역 주민들은 "핀셋 규제가 가능했는데 왜 구 전체를 묶었냐"며 불만을 쏟아냈다. 예를 들어, 용산구 한강로동 재건축 단지는 이미 조합설립인가를 받아 투기 가능성이 낮은데도 규제에 포함된 점이 논란이다. 주민들은 "2년 실거주 의무로 실수요자조차 거래를 꺼리게 된다"며 "장기화 시 시장 위축과 전·월세 가격 상승"을 우려한다. 실제로 토허제는 갭 투자를 막아 매매를 줄이는 대신 전세 수요를 늘려 임대료 상승을 부추길 수 있다. 용산구는 기존에도 국제교류복합지구(용산정비창 일대) 등 일부가 토허제로 지정되어 있었으나, 이번 전면 확대는 예상 밖의 강수로 받아들여진다. 오세훈 서울시장은 "시민 심려를 끼쳐 송구하다"면서도 "시장 안정을 위한 불가피한 선택"이라고 해명했지만, 정책 일관성 논란과 함께 용산구 부동산 시장의 불확실성은 커지고 있다.